O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente julgamento, definiu um questão importante relativa ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), imposto municipal devido na compra e venda de imóveis e que impacta fortemente no custo dessas operações, seja pela alíquota, seja também pela própria base de cálculo do imposto.
Essa questão sempre foi polêmica porque as Prefeituras sempre criavam critérios próprios para determinar a base de cálculo do imposto: valor da escritura, o valor de mercado do imóvel, venal do IPTU, um “valor de referência”, enfim, uma grande confusão. Para deixar a questão mais clara, o STJ definiu que o ITBI será devido tendo em conta o seguinte:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Na prática, ainda persiste certa insegurança e vamos acompanhar se teremos mudança nas legislações municipais, de modo a cumprir o que o Judiciário definiu no julgamento.
Ganho de capital na venda de imóveis – Receita Federal determina novos critérios para isenção do IR
A Receita Federal promoveu importante mudança na legislação relativa ao ganho de capital na venda de imóveis residenciais, de modo a permitir mais situações em que o contribuinte pode se valer a isenção do pagamento do imposto na compra e venda de imóveis residenciais.
Para ficar mais clara a questão: de acordo com a legislação atual, o contribuinte não precisará pagar o imposto de renda, sobre o ganho de capital na venda de imóveis, se o dinheiro da venda, for usado, em até 180 dias após a venda, na compra de outro imóvel, a cada 5 anos.
Exemplificando: se eu tinha um imóvel residencial de R$ 500.000,00 e vendi por R$ 600.000,00, eu tive um ganho na venda, ou seja, deveria pagar o imposto de renda sobre os R$ 100.000,00 de “lucro”. De acordo com a legislação atual, e é um benefício que pode ser usado a cada 5 anos, ficarei isento do imposto se eu usar os recursos da venda na compra de um outro imóvel residencial.
A partir de agora, com a mudança na legislação, essa isenção não vale apenas para compras futuras de imóveis neste prazo de 180 dias, mas também na situação em que os recursos sejam utilizados para quitar um financiamento de um imóvel residencial, mesmo o imóvel comprado antes desta venda. Em resumo, se eu comprei um imóvel antes de vender outro, e financiei o saldo, contando com o futuro recebimento desta venda futura, eu farei a quitação, parcial, ou total do financiamento, e ainda assim terei a isenção do imposto, situação que não acontecia anteriormente pelo fato de a compra do outro imóvel ser anterior à venda em que se verificou o ganho de capital.
Essa mudança resolve a situação de muita gente e merece muitos elogios, já que o “lucro” nada mais é, na maioria dos casos, que o aumento do valor do imóvel pela inflação, e não se tem ganho a justificar o pagamento do imposto de renda, tanto para quem vai comprar o imóvel ou quem já fez a compra anteriormente.