Nova lei torna definitiva a possibilidade de assembleias virtuais em condomínios

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Na última semana, foi sancionada a Lei 14.309/22, que permite a realização de assembleia em condomínios de forma virtual, seguindo a linha que começou a ser adotada, na prática, no início da pandemia da COVID-19, bem como permitir a realização de sessões permanentes das assembleias condominiais.

Em resumo, a lei muda o Código Civil, consolidando as virtuais (ou híbridas, com presença física e eletrônica) e criando uma modalidade de assembleia de forma permanente, também eletrônica, em que não se realiza uma reunião única com data e hora, de forma rígida, mas uma discussão mais longa no tempo e que viram, na prática, várias pequenas assembleias que comporão o todo. A sessão, designada na lei como permanente, deve ser concluída no prazo máximo de 90 dias.

Algumas condições devem ser confirmadas pelos condôminos nessa modalidade de assembleia permanente: também pode ser híbrida; não pode ser proibida pela convenção do prédio; as regras de instalação, funcionamento e encerramento devem ser estabelecidas na forma comum de realização de assembleias; e, se não atingido o quórum mínimo de aprovação, a assembleia pode ser suspensa até que se chegue ao referido quórum, respeitado o prazo de 90 dias.

Não é um procedimento muito simples, se comparada à simples convocação hoje existente. Por outro lado, é uma maneira de aumentar a participação dos condôminos nessas assembleias, já que, por se tratarem de assembleias permanentes e com um prazo longo de duração (até 90 dias), e eletrônico, ninguém terá “desculpa” para não participar deste evento tão importante para o bom andamento do dia a dia do condomínio.

STF decide que o bem de família do fiador pode ser penhorado para quitar dívida de aluguel

Em recente julgamento, o STF decidiu importante discussão acerca das garantias dadas em contrato de locação. Neste caso, a tese fixada pelo Tribunal foi no sentido de que “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”.

Nos contratos de locação com fiador, era uma situação muito comum que o fiador, em garantia da locação, indicasse o imóvel em que residia, muitas vezes o único que possuía. Como o fiador também era sócio da empresa, misturava patrimônio pessoal com o da empresa e, no final, sua moradia servia como garantia na locação e, portanto, ampliava o risco da atividade empresarial e pessoal.

Com o insucesso da atividade e, por consequência, com o nascimento das dívidas de aluguel do imóvel comercial, os locadores tentavam executar a garantia e o fiador, em defesa, alegava tratar-se de bem de família, em que residia e o único que possuía, e o locador/credor ficava com o problema na mão, já que, na prática, a locação foi feita com uma insegurança jurídica enorme de se ter um bem indicado e que depois, por decisão judicial, não serviria como garantia do contrato, pela alegação do bem de família.

Levada a questão ao STF, os Ministros decidiram que a indicação da garantia significa renúncia a essa condição de bem de família, já que o locatário abriu mão do seu direito de proteção do referido bem. Essa regra, inclusive, vale tanto para locações residenciais (algo que sempre esteve consolidado), como comerciais.

Hoje em dia, os locadores já vêm exigindo outras formas de garantia da locação, como o seguro fiança ou caução, justamente por conta da insegurança jurídica na indicação de imóveis. De outro lado, nossa indicação aos locatários foi sempre no sentido de não indicar seu patrimônio pessoal na locação, já que empreender tem o seu risco e não se pode renunciar ao direito à moradia em favor da atividade empresarial.